ที่ดินหมายถึง มีกี่ประเภท ซื้อ-ขายแบบไหนได้บ้าง

คำว่า “ที่ดิน”หมายถึง ในทางกฎหมายหมายถึงพื้นที่ดินโดยทั่วไปซึ่งมิได้จำกัดเฉพาะที่ดินที่ใช้สำหรับปลูกบ้านหรือทำการเกษตรเท่านั้น ยังขยายไปถึงดินแดนธรรมชาติ ได้แก่ ภูเขา ห้วย หนอง คลอง บึง ห้วย ทะเลสาบ เกาะ และชายทะเล

ที่ดินในประเทศไทยมีกี่ประเภท มาดูที่ดินประเภทต่าง ๆ กัน ทั้งที่ดินราชการและที่ดินทั่วไป ฉันสามารถซื้อและขายที่ดินประเภทใดได้บ้าง ที่ดินแต่ละประเภทมีกรรมสิทธิ์อะไรบ้าง  ทำความเข้าใจกันแต่เนิ่น ๆ นะ จะได้ไม่เกิดปัญหาภายหลัง เมื่อพูดถึงที่ดินซึ่งเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงที่ใคร ๆ ก็ตั้งใจที่จะมีไว้ในครอบครอง เพื่อใช้ประโยชน์ในที่ดินในอนาคตเราอาจยังมีข้อสงสัยอยู่ว่า ที่ดินในประเทศไทยมีกี่ประเภท อักษรย่อ บกหมายความว่าอย่างไร แล้วที่ดินแบบไหนที่สามารถซื้อ ขาย โอน ได้ถูกต้องตามกฎหมายได้ วันนี้เรามีคำตอบมาฝาก เผื่อใครอยากซื้อไปปลูกบ้านหรือไว้ใช้อย่างอื่น รู้ก่อนซื้อ-ขายจะได้ไม่เกิดปัญหาภายหลัง

ประเภทที่ดินในประเทศไทย

หลัก ๆ แล้วที่ดินในประเทศไทยแบ่งออกเป็น 2 ประเภท คือ

ที่ดินของรัฐ :มาตรา 2 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ระบุว่า ที่ดินที่ไม่มีบุคคลครอบครองให้ถือว่าอยู่ในความดูแลของหน่วยงานของรัฐ เช่น กรมธนารักษ์ กรมพัฒนาที่ดิน กรมส่งเสริมเกษตรกร เป็นต้นที่เป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินที่ใช้เพื่อประโยชน์ส่วนรวมหรือสงวนไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น อุทยานแห่งชาติ ป่าไม้ ที่ราชพัสดุ

ที่ดินของเอกชน : ประชาชนทั่วไปสามารถจดทะเบียนที่ดินได้หากมีโฉนดที่ดิน เช่น โฉนดที่ดิน ใบจอง และใบจองที่ประทับตรา “ทำประโยชน์” เป็นต้น

ที่ดินที่สามารถซื้อ-ขาย-โอนได้

• โฉนดที่ดิน

โฉนดที่ดินหรือ นส. 4 หรือ ครุฑแดง เป็นเอกสารแสดงความเป็นเจ้าของ ออกโดยกรมที่ดินตามกฎหมาย. ถือว่าเจ้าของที่ดินมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยสมบูรณ์

 ซึ่งในโฉนดที่ดินจะระบุข้อมูลสำคัญต่าง ๆ เช่น เลขที่โฉนดที่ดิน ตำแหน่งที่ดิน รายชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์.ขนาดที่ดิน ลักษณะที่ดิน และเนื้อหาที่จดทะเบียน ซึ่งเอกสารในส่วนนี้ยังรวมถึง โฉนดที่ดิน ตราที่ระบุว่า “ได้ทำประโยชน์” ที่ออกตามกฎหมายเดิมด้วย

• หนังสือรับรองการทำประโยชน์

หนังสือที่พนักงานเจ้าหน้าที่รับรองว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินมีดังนี้

• • น.ส.3 น.ส.3 ข. หรือ ครุฑดำ : เอกสารออกให้ผู้เช่าที่ดินทั่วไป. ไม่มีภาพถ่ายทางอากาศ ไม่มีที่ตั้งที่ดินที่แน่นอน แต่สามารถซื้อ ขาย โอน และนำไปขอออกโฉนดที่ดินได้ โดยยื่นคำขอ ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดและรังวัดและติดประกาศเรียบร้อยแล้ว
  • น.ส.3 ก. หรือครุฑเขียว : เอกสารออกให้ผู้เช่าที่ดินทั่วไป. ด้วยภาพถ่ายทางอากาศและการวางตำแหน่งภาคพื้นดิน สามารถซื้อ-ขาย โอน และยื่นขอโฉนดได้เลย

ข้อควรระวัง :ที่ดินมีโฉนดปล่อยทิ้งร้างเกิน 10 ปี มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ หากปล่อยทิ้งไว้เกิน 5 ปี ที่ดินดังกล่าวจะตกเป็นของแผ่นดินตามกฎหมาย

หากปล่อยให้ผู้อื่นครอบครองโดยสงบโดยเปิดเผยโดยเจตนาจะถือกรรมสิทธิ์โดยไม่มีเจ้าของที่ดินมารบกวนติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปีติดต่อกัน ผู้ครอบครองย่อมมีสิทธิฟ้องศาลได้ เพื่อให้ศาลสั่งให้บุคคลดังกล่าวได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นโดยการครอบครอง

ที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 น.ส.3 ก. และ น.ส.3 ข.) ใช้เวลาแย่งการครอบครองเพียง 1 ปีเท่านั้น แล้วผู้ที่ถือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ก็จะเสียสิทธิ

ที่ดินที่ซื้อ-ขาย-โอนไม่ได้

• น.ส.2

น.ส. 2 น.ส. 2 ก. หรือ ใบจองเป็นการครอบครองที่ดินชั่วคราว ออกโดยโครงการจัดที่ดินทำกินให้กับราษฎร มีเงื่อนไขให้ใช้ประโยชน์ที่ดินได้ภายใน 6 เดือน แล้วเสร็จภายใน 3 ปี และใช้ประโยชน์ที่ดินได้ไม่น้อยกว่า 75% ห้ามโอนเป็นเวลา 5 ปี หรือ 10 ปี แล้วแต่กรณีหากผ่านเกณฑ์ก็สามารถนำไปยื่นขอออกโฉนดที่ดินได้ อย่างไรก็ตามไม่สามารถขายหรือจำนองได้ ยกเว้นเรื่องมรดก

• ส.ป.ก.4-01

ส.ป.ก.4-01 หรือ ครุฑสีน้ำเงิน เป็นใบอนุญาตที่ออกโดยสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม เพื่อให้สามารถใช้ประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดินได้ มีสิทธิถือกรรมสิทธิ์และทำประโยชน์ในพื้นที่ที่กำหนดได้คนละไม่เกิน 50 ไร่ แต่ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น ไม่สามารถซื้อ ขาย โอน เว้นแต่เป็นมรดกแก่ทายาทโดยธรรม

• สทก.

สทก. หรือ สิทธิทำกินเป็นหนังสือที่กรมป่าไม้ออกให้ราษฎรที่บุกรุกที่ดินในป่าสงวนแห่งชาติ ซึ่งเป็นการกระทำที่ขัดต่อกฎหมาย แต่รัฐบาลได้ออกเอกสารนี้เพื่อเป็นการผ่อนปรนและยืดเวลาออกไป และไม่สามารถซื้อ ขาย โอนได้ เว้นแต่สิทธิในการรับมรดกเท่านั้น

• ภ.บ.ท.5

ภ.บ.ท.5 หรือ ใบชำระภาษีบำรุงท้องที่ที่ใช้เป็นหลักฐานว่าได้ชำระภาษีบำรุงท้องที่ประจำปีแล้ว ไม่ใช่เอกสารสิทธิที่ดินแต่อย่างใด ที่ดินยังคงเป็นของรัฐ อนุญาตให้ประชาชนอยู่อาศัยหรือใช้ประโยชน์ได้ชั่วคราวเท่านั้น แต่ไม่มีกรรมสิทธิ์ ไม่สามารถซื้อ ขาย โอนได้

เอกสารอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง 

• ส.ค.1

แบบแจ้งการถือครองที่ดิน ไม่ใช่โฉนดที่ดิน (ปัจจุบันยกเลิกแล้ว) เพราะไม่ใช่หนังสือที่ทางราชการออกให้ เป็นเพียงการแจ้งว่ามีที่ดินใดครอบครองอยู่ต้องยื่นคำร้องต่อศาลยุติธรรมเพื่อให้ศาลมีคำพิพากษาหรือคำสั่งให้ผู้นั้นเป็นผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมายอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ

• น.ส. 5

น.ส. 5 หรือ ใบไต่สวน ไม่ใช่โฉนดที่ดินแต่เป็นเอกสารที่เรียกว่า ใบรังวัด แสดงเจตนาครอบครองที่ดินและเจ้าพนักงานที่จะรังวัด

หรือหนังสือแสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดิน (แสดงเจตนาว่า เราจะครอบครองที่ดินนั้นโดยนำเจ้าหน้าที่ไปทำการรังวัดเพื่อออกโฉนดที่ดินแปลงนั้นแต่สามารถจดทะเบียนโอนกันได้)